Zanima me, zakaj je takšno razhajanje med vrednostmi stanovanj, ki so navedene v arhitekturni rešitvi (stran 11/63, stanovanje 4, vrednost 134.404€) in vrednostmi stanovanj, ki so navedene na portalu Geodetske uprave Republike Slovenije (stanovanje 4, 173.729 €). Na spletni strani sicer piše, da gre za arhivske podatke na dan 31.3.2020?
Podatki o vrednosti nepremičnin na spletnih straneh GURS so podatki o posplošeni vrednosti nepremičnin, ki jih za potrebe obdavčenja in druge javne namene izdeluje GURS. Vendar pa so trenutno na spletnih straneh GURS na voljo le arhivski podatki o vrednosti nepremičnin, ki so bile izdelane na podlagi stare metodologije; zaradi epidemije COVID-19 je namreč prišlo do najmanj dvoletnega zamika izračunavanja novih vrednosti nepremičnin.
V okviru študije protipotresne sanacije objektov niso bile opravljene cenitve vrednosti posameznih stanovanj, pri študiji tudi niso sodelovali cenilci vrednosti nepremičnin, pač pa so bile vrednosti nepremičnin izdelane na podlagi ocene nepremičninskega posrednika o vrednosti kvadratnega metra stanovanja na lokaciji, pri čemer pa je bila upoštevana tudi starost in predvsem nizka potresna varnost objekta; navedene vrednosti predstavljajo informativne izračune, opravljene v letu 2019.
Roške in Streliške stolpnice 
Realizirane cene nepremičnin: https://mojikvadrati.com/ocena-nepremicnine
Prikazane se prodane nepremičnine v radiju 1km od izbrane lokacije (Hudovernikova 4).
V povprečju je realizirana cena na kvadratni meter bila: 2.592 €/m2 (29.07.2019 – 29.07.2021).
Cene sicer varirajo, a dosegajo tudi 3000 EUR/m2 in več.
Se zavedam, da je cena stvar ponudbe in povpraševanja, a ocena v idejnem načrtu je smešno nizka.
Všeč mi jeLiked by 1 person
Kot je zapisano že zgoraj, cenitev nepremičnin ni bila naročena in narejena. V študiji je bila uporabljena pavšalna ocena glede na takratne povprečne vrednosti prodanih nepremičnin, ki smo jo dodatno spustili za 10% zaradi ocene o potresni ogroženosti stavbe. Kako bo to vplivalo na vrednost nepremičnin, ni nihče mogel oceniti.
Idejni načrt je bil narejen leta 2019, cene rabljenih stanovanj v Mestni občini Ljubljana so od takrat glede na indeks rasti cen (SiStat) narastle za 15%. Naša ocenjena vrednosti 1.990 €/m2 iz leta 2019 pomeni cca 2300 €/m2 danes. To je v resnici približno 10% nižje od povprečne realizirane cene, ki jo omenjate. Ocenjujem, da je za pavšalno oceno bila uporabljena kar pravilna vrednost.
Všeč mi jeVšeč mi je
Bom samo dodal primer vpliva na povprečno ceno, ki sem jo navedel (če podrobnje pogledamo realizirane cene, v neposredni okolici – Roške stolpnice, potem kaj hitro ugotovimo, da je le ta znašala v letu 2019 cca 2700 EUR/m2)
Če v statistiko zajeamemo primer:
Skupna površina: 253.5m2
Realizirana cena: 69.000 €
Cena na m2: 470 €/m2
Lokacija: POLJANSKA CESTA, LJUBLJANA
Datum posla: 15.05.2019
Prodan solastniški delež: 1/2
Št. sob: 6
Leto gradnje: 1900
Tip posla: Prodaja na prostem trgu
Potem je seveda zgodba drugačna.
Če pa pogledmo realizirane cene v letošnjem letu, pridemo do podatkov:
Prikazane se prodane nepremičnine v radiju 1km od izbrane lokacije (Hudovernikva 4).
V povprečju je realizirana cena na kvadratni meter bila: 3.146 €/m2 (01.01.2021 – 31.07.2021).
Če to vse skupaj premislim, potem prenova ni več ekonomsko upravičena. Drži?
Sicer cenim trud vseh, ki si prizadevate za potresno obnovo, zamerim pa, da so vaše teze preveč izpostavljene in kot sem zgoraj pokazal, trg deluje drugače.
Všeč mi jeVšeč mi je
Pozdravljeni,
Cenitev nepremičnin ni bila izvedena. Na podlagi velikosti stanovanj in okvirnih vrednosti po kvadratnem metru, ki smo jih pridobili od nepremičninske agencije, smo naredili zgolj osnovno kalkulacijo in jo priložili poročilu kot dodatno informacijo. Več kot to se z vrednostjo nepremičnin nismo ukvarjali, saj namen celotnega projekta nikakor ni ekonomski, pač pa gre za zagotavljanje varnosti ljudi, ki bivajo v stavbah. (Vrednost nepremičnin je v skupaj 250 straneh dolgih tehničnih poročilih protipotresnih, požarnovarnih in arhitekturnih rešitev omenjena zgolj dva ali trikrat).
Kakorkoli, če je ocena vrednosti nepremičnin po vašem mnenju nerealna, se zahvaljujem za vaše opozorilo na to.
Všeč mi jeVšeč mi je